房地产开发商售楼时，购房人通常是向银行申请按揭贷款，此时贷款银行会要求房地产开发商提供担保，具体做法是，贷款银行与房地产开发商签订《按揭贷款合作协议书》，约定，贷款银行为购房人发放住房按揭贷款，开发商在贷款银行开设保证金账户，按贷款金额的一定比例缴存保证金。那么，问题是，银行对房地产开发商缴存的保证金享有优先受偿权吗？笔者通过自身办理的一个案件向大家阐释。

  2012年、2013年、2014年，仙游A银行连续三年与仙游B房地产公司（下称“仙游B公司”）签署《个人贷款合作协议书》，约定，双方就仙游B公司项下的楼盘项目进行合作，仙游A银行为符合贷款条件的购房户提供贷款，仙游B公司对购房户提供连带保证担保，并开立尾号为6596的保证金账户，用于履行仙游B公司的连带保证责任。期间，仙游B公司在仙游A银行开设保证金账户，自2012年2月起陆续按贷款金额向该账户转入保证金。2020年9月8日，仙游法院在办理仙游B公司与案外人闽都建筑公司的工程款执行案件中，向仙游A银行发出《协助冻结存款通知书》，冻结了6596账户内的存款。仙游A银行对此提出执行异议，仙游法院于2022年8月作出《执行裁定书》，驳回仙游A银行执行异议，仙游A银行不服该裁定，提起执行异议之诉。案件在一审、二审中的争议焦点为，仙游A银行是否对仙游B公司尾号6596保证金账户内的款项享有质权，该权益是否足以排除强制执行。

对此，笔者作为仙游A银行的律师认为，仙游B公司提供的保证金属于金钱质押，仙游A银行对保证金账户的款项享有质权，足以排除强制执行。质权设立的理由：

  首先，仙游A银行与仙游B公司具备质押的合意。双方签署的《个人贷款合作协议书》对担保债权的种类和数量、债务履行期限、担保范围以及质权行使条件进行了约定，很明显对质押达成共识。

      其次，仙游B公司在仙游A银行开立保证金账户，该账户符合金钱质押的法定条件。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第85条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。

也就是，金钱质押设立的要件有：

  ①账户形式特定化。账户设立时明确是专用，专门用于担保债务的履行，不是用于日常结算。仙游B公司在农行开立基本户，与本案的保证金账户是分开的，申请开户的资料中资金性质一栏填写“专用”，账户性质和用途符合金钱质押的特定化。

②保证金账户内的款项已移交给银行占有。案涉保证金账户是在仙游A银行开户，购房人发生逾期时，可以直接扣收，且接受仙游A银行的监督和管理。即，仙游A银行作为债权人取得了账户的控制权，符合金钱质押中移交债权人占有的要求。所以质权设立，可以排除强制执行。

上述观点在一审、二审中均被法院采纳，最终法院认定，仙游A银行对仙游B公司保证金账户内的款项享有优先受偿权，并排除强制执行。前事不忘，后事之师。众益律师就执行保证金账户产生的纠纷建议如下：    

（一）银行作为债权人，要求开发商提供保证金质押应注意以下：

1.签署书面的《质押合同》。合同的内容必须包含：被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、质押财产的名称、数量、质量等。

2.开设独立的保证金账户。即，开发商保证金账户不能用于日常结算，资金用途仅是履行购房人的还款。账户名称上具有“保证金账户”标识，将保证金账户的开户名与账号约定进入《质押合同》。特别要注意申请开立保证金账户的相关文件不能有涂改，实践中有出现因开户申请书涂改而丧失保证金账户优先受偿的案例。

3.银行对保证金账户内的款项一定要确保控制权（占有）。一般是在债权人银行处开立保证金账户。同时，控制权要求银行有监督与管理的权限，在保证金质押合同里约定资金由银行监管、冻结、扣划等情形。   

（二）注意与执行法院及时沟通，实时关注开发商保证金账户中资金的走向。收到法院对保证金进行冻结、扣划裁定书时必须在法定期限内提出执行异议、执行异议之诉。